随着近日基金管理人密集官宣新增公募REITs为FOF的可投资范围，公募REITs投资者再迎扩容。7月6日，国泰基金发布公告表示，旗下国泰民享稳健养老目标一年持有期混合型发起式（FOF）明确投资范围包含公募REITs。值得一提的是，前一日，银华基金、天弘基金、易方达基金、南方基金、东方红资产管理也相继发布类似公告，其中更不乏养老FOF的身影。不过，回顾年初以来公募REITs表现，则并不亮眼，多只产品收益率悉数告负。在业内人士看来，部分FOF明确可投公募REITs，可能带来潜在增量资金入场，这也是当前公募REITs市场投资者所期待的。此外，建议投资者将投资期限拉长，理性看待当前下跌。
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公募REITs迎新投资者
近期，多家基金管理人齐发公告将公募REITs纳入旗下FOF投资范围。7月6日，国泰基金发布公告表示，旗下国泰民享稳健养老目标一年持有期混合型发起式（FOF）就可参与公募REITs投资事宜修订基金合同、托管协议等法律文件，包括明确投资范围包含公募REITs、增加公募REITs的投资策略等。
前一日，国泰基金也发布类似公告，宣布旗下国泰优选领航一年持有期混合（FOF）、国泰稳健收益一年持有期混合（FOF）2只产品增加公募 REITs 投资策略。公告中，国泰基金表示，上述基金可投资公募 REITs。基金将综合考量宏观经济运行情况、基金资产配置策略、底层资产运营情况、流动性及估值水平等因素，对公募 REITs 的投资价值进行深入研究，精选公募 REITs 进行投资。基金根据投资策略需要或市场环境变化，可选择将部分基金资产投资于公募 REITs，但并非必然投资公募REITs。
7月5日，除国泰基金外，银华基金、天弘基金、易方达基金、南方基金、东方红资产管理公5家基金管理人也均发布类似公告，表示旗下FOF可投资公募REITs，并同时做出风险提示。
具体来看，易方达基金参与公募REITs投资的产品最多，涉及9只FOF，包括易方达汇智稳健养老目标一年持有期混合（FOF）、易方达优势风华六个月持有期混合（FOF）等。此外，南方基金、天弘基金各有8只FOF，东方红资管、国泰基金、银华基金新增数量分别为4只、3只、2只FOF。
事实上，公募基金旗下FOF争相布局公募REITs投资与监管的支持不无关系。就在7月6日，证监会债券监管部主任周小舟在“民生、消费、产业 REITs发展峰会”开幕式发表致辞时就指出，证监会正着力推动REITs市场常态化发行，完善基础制度、加强市场监管，推动公募FOF基金配置REITs等。
有望带来增量资金
细化产品来看，上述新增可投资公募REITs产品中有不少养老FOF的身影。其中，天弘基金旗下养老FOF最多，包括天弘养老目标日期2045五年持有期混合（FOF）、天弘永丰平衡养老目标三年持有期混合型发起式（FOF）等7只产品，在其全部参与产品中占比超八成。
就FOF布局公募REITs投资的原因，北京商报记者发文采访上述部分基金公司，但截至发稿暂未收到回复。在三盛资本投资总监李超看来，FOF将公募REITs加入投资范围是与国际接轨的一个动作。在海外市场，以养老资金、保险资金为代表的长线资金已经是REITs的主要投资者。公募REITs收益相对稳定、流动性高等特点与险资、养老FOF要求的低波动、稳定回报特性吻合。当前公募旗下FOF布局公募REITs投资可能也出于这一考虑。
监管也早已关注到配置型长期机构投资者在公募REITs中的角色。3月7日，证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》中，曾明确推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行。
不过，虽然当前公募REITs受到火热布局，但若回顾其上半年表现来看则并不出色。东方财富Choice数据显示，截至7月6日，全市场28只公募REITs中，除4只2023年上市产品外，24只公募REITs自年初以来悉数告负，其中10只产品跌超20%。
而从反映沪深市场上市REITs整体表现的中证REITs指数来看，截至7月6日，中证REITs指数近一年已跌21.74%，近一个月也跌19.3%。
对此，李超总结称，年初以来由于受到住宅板块部分公司负面消息影响以及部分园区租户倒闭影响，公募REITs二级市场价格有所下行，甚至有跌破发行价的情况发生，但根据海外市场的情况看，长期而言，美国REITs收益率跑赢美国相当一部分股指收益率。因此，长期来看，决定投资者收益的还是整体经济发展趋势，建议投资者将投资期限拉长，理性看待目前下跌。
中信证券首席经济学家明明也指出，尽管当前市场仍然表现低迷，但其中不乏积极因素。对于此次部分FOF基金明确可投公募REITs，一方面，潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者所期待的，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪。此外，公募REITs的估值处于历史低位，增量资金的入场或更快更积极，以抓住当下市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会。另一方面，过去当公募REITs上市满一年临近解禁时点时，市场的做空情绪往往较为集中，而FOF基金的入场或将显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境，甚至可能扭转为利多。
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